MI HIPOTECA ¿QUÉ PUEDO RECLAMAR AL BANCO?

Al comprar una vivienda con una hipoteca, los bancos vienen obligando a abonar al comprador dos grupos de gastos, los que se pagan por la transmisión de la propiedad y los costes de escrituración e inscripción de la hipoteca.

A principios de este año 2019, el Tribunal Supremo dictó cinco sentencias, el 23 de enero de 2019, donde asienta la nulidad de la cláusula de obligación de pago al consumidor de los gastos del préstamo hipotecario. Por lo que cualquier persona que haya constituido una hipoteca, puede reclamar la devolución del segundo grupo de gastos según se ha determinado.

Hay que señalar que, la cláusula que atribuye todos los gastos a cargo del deudor, fue ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre, y ahora el TS aclara las razones por las que el prestamista no ha de sostener la carga de dicha obligación en exclusiva, puesto que son pagos que han de hacerse a terceros, no al prestamista, la entidad crediticia.

La declaración de abusividad no puede suponer que esos terceros (notarios, registradores, gestores, …) dejen de percibir lo que por ley les corresponde. Por tanto, el pago de esas cantidades deberá correr a cargo de la parte a la que corresponda según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

Por tanto, el prestatario podrá reclamar, la devolución de la mitad de los gastos de gestoría y de los gastos notariales de la matriz de la escritura pública, y la totalidad de los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, junto con los intereses legales desde la formalización del pago.

Los bancos no devolverán nada, salvo que se les obligue judicialmente, es decir, todo aquello que puedas reclamar y no lo hagas, el banco, en principio no lo va a devolver voluntariamente.

Además, podrá recuperar todas aquellas cantidades que abonó por aplicación de la cláusula suelo ya determinada como abusiva del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE de 21 de diciembre de 2016), desde el primer mes de su aplicación, junto con los intereses legales desde su abono.

En relación a la comisión de apertura, el TS llega a la conclusión de que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo y, por tanto, tanto el interés remuneratorio como ésta, deben incluirse en el cálculo de la TAE, lo que le permitirá al consumidor saber cuál será el coste del préstamo.

Si en algún momento de dificultad de pago, le aplicaron abusivos intereses de demora, también los podrá recuperar ya que definitivamente ha quedado asentada la doctrina jurisprudencial por la que los intereses de demora sólo podrán ascender al interés legal más dos puntos respecto del interés remuneratorio. Conforme a la jurisprudencia del TS y del TJUE (entre otras, SSTS 705/2015, de 23 de diciembre y STJUE de 30 de abril de 2014).

En lo relativo a la cláusula de Vencimiento anticipado, hay que señalar que se trata de una cuestión muy controvertida ya que aún no se ha fijado doctrina jurisprudencial. Sin embargo el criterio más reciente del que disponemos es el que establece el TJUE en su Sentencia de 26 de enero de 2017, en resumen, tanto de la jurisprudencia española como de los pronunciamientos del TJUE señalados, cabe deducir que, ante el pacto de vencimiento anticipado en un contrato celebrado con consumidores, los jueces deberán valorar cada caso concreto, partiendo de la magnitud del incumplimiento de la obligación de pago,  teniendo en cuenta el capital del préstamo que resta por pagar y su duración, y decidir si se justifica el vencimiento anticipado del préstamo o no y, entonces declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y archivar la Ejecución Hipotecaria.

Llámenos o escríbanos y nosotros nos ocupamos. Nuestros honorarios podrá abonarlos al final del cobro y en proporción a la cantidad recuperada.

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